来源 | 地产密探
刚刚,“地产央企”华润置地向外递交了2023年答卷,在这两年“央国企当道”的楼市大背景下,更值得业内“全方位”审视与研究。
据第三方机构监测统计,看2023年房企销售额TOP十强名单,纯地产央企就占了4席且位列TOP5,分别是销冠保利发展、第三的中海地产、第四的华润置地及第五的招商蛇口。
这足以看出,当前头部地产央企非常强势。不过,这四家央企也各有侧重,以“运营城市”特色最显著的要数华润置地和招商蛇口。相对于招商蛇口2023年营收下滑,净利微增800万元,华润置地又会如何?
具体看,2023年华润置地实现总营收2511.4亿元,同比增长21.3%。其中,物业销售贡献营收2120.8亿元,同比增幅20.4%,占总营收的84.46%;经常性业务总收入390.6亿元,同比增幅26.4%,占比15.55%。
若拆解“经常性业务”构成,其中经营不动产(自持物业收租及管理费等)贡献222.3亿元,同比增幅30.6%;轻资产贡献106.4亿元,同比增幅27.7%,生态圈要素型贡献61.9亿元,同比增幅11.6%。
实际上,当前房企自持不动产经营及轻资产等经营与服务业务号称是“第二增长曲线”,从华润置地看,这两项增速均超过了物业销售收入增速,但整个经常性收入规模占比仍偏低,仍面临较长期的转型挑战。
去年,华润置地取得毛利631.6亿元,较上年542.9亿元增幅16.34%;综合毛利率25.2%,较上年26.2%下滑1个百分点,较2021年27%下降了1.8个百分点,但降幅不大。
其中,物业销售毛利率20.7%,同比下降2.7个百分点,经营不动产毛利率69.6%,同比增幅4个百分点。
看华润置地的期间“三费”,居然全线上涨。其中,销售及营销费73亿元,同比增加逾12亿元,增幅23.9%;行政开支66.79亿元,同比增加近13亿元,增幅24.14%;财务费用17.44亿元,同比增加0.4亿元。
2023年,华润置地实现净利373亿元,较上年323.7亿元增幅15.23%;归母净利313.7亿元,同比增幅11.7%;归母核心净利277.7亿元,同比增长2.9%。其中,经常性业务核心净利贡献占比34.4%。
去年,华润置地签约销售额3070亿元,同比微增1.9%,但能“正增长”已很牛了,且已跻身房企第四位。相对于开发销售,华润置地手持76个在营购物中心,取得零售额1638.7亿元,同比增幅44.2%,实现营业额178.5亿元,同比增幅29.7%。
值得一提的是,去年华润置地新增拿地项目68个,权益拿地耗资1118亿元,新增计容总建面1325万方,跟2022年相比继续保持了逆周期密集拿地强度,截至2023年底总土储约6250万方。
同期末,华润置地手握“现金及现金等值”余额1126.75亿元,较上年底955.4亿元增加了171.35亿元,较2021年底1067.7亿元仍多了59亿元。
截至去年底,华润置地一年内到期有息债务总额642.8亿元,比上年末612.4亿元增加30.4亿元,其中银行及其他借贷425.8亿元,优先票据72.08亿元,超短融券60亿元,中票逾85亿元。
同期末,华润置地手上“应付账款及应付票据”余额842.4亿元,其解释说按合同约定平均信贷期正常为30天至1年,账龄已超1年的达到173.14亿元。
去年,华润置地新增融资215亿元,全部为境内融资,较上年319亿元下降114亿元,截至去年底,其资金成本已从上年底3.75%降到3.56%,降幅达到19个百分点,相对于融资严峻的民营房企,央企融资优势仍非常强。
截至2023年底,华润置地净有息负债率32.6%,较2022年底38.8%下降6.2个百分点,却仍高于2021年底的30.4%。话说回来,华润置地这三年这个净负债率在房企中算是相当克制了。
据地产密探研究观察,去年以来,华润置地曾向第三方出售多个“万象城”等万象系列商业产权,仍对这批商业项目拥有长期的品牌运营管理权,既腾挪出了不动产投资的资金沉淀,又能轻资产化运营,还能加大扩张野心。